ここでは、不動産を初めて購入しようと思っている方のために安全で誤りの無い方法をお教えしたいと思います。
第一章 将来も考えしっかりとした資金計画を立ててマイホームを持つ。これは持とうと思われる動機とは＝現在の家が狭い、庭がある家がほしい、毎月高額の家賃を支払うのがもったいない、家族が増えた、もっと駅近の家がほしい、などその他色々な原因があると思います。
そして、これらの動機から家探しをはじめる方が、多いんじゃないかと思います。
つまり、家を買いたい原因が生まれる。⇒家を探す⇒求めている条件に一番近い家を見つける⇒資金計画を立てる⇒購入する、というアクションになると思いますが、ここでこののアクションの順序をよく考えてみると、ある条件を満たさなければその先に進めない（あるいは行動が循環してしまう。）要素が隠れている過程がある事にお気づきではないですか？
それは、「資金計画を立てる」です。何故これかというと、ほしい家が見つかり資金計画を建てたが買えない（支払面で無理が生じたる）という理由が生じたためです。
これは、皆様が必ずしなければならないことを、怠ったために生まれた無駄な行動だと思いませんか。
そこでどのようにしたら無駄がなくなるのかこれからご説明いたします。
・家を買いたい原因が発生した時点で、まず第一は、しっかりとした資金計画を立案する。どのようにしたら、しっかりとした資金計画が立てられるのかこれからご説明いたします。まず家を買うにあたって、毎月の給料の中から、どの程度なら支払っていけますか。
それが例えば10万円までなら支払っていけるとします。そうすればあなたは月々6万円〜6.5万円（あなたが払っていける額の60％〜65％で考える。）で購入できる物件を探すことが一番です。それは何故かというと、住宅ローン金利の動向から考えて、将来現在の景気が回復した時を想定いたしますと、平常時の金利は通常5％〜6％と考える事ができます。よって可能性としてありうる万が一起こった場合でも、10万円前後の支払で治めることができ、大切な我が家を住宅ローンの支払が出来ないばっかりに手放さ無くても済みます。
また、現在支払えるのが10万円なら、差額を貯蓄にあてることができますので更に将来設計に安心が持てると思います。
ちょっと本題からは離れますが、これをもし10万円の支払の不動産を購入したとしたら、どうゆうデメリットが想定できるかを下記に列記しておきます。
・万が一、給料等の収入が減った場合に家計が苦しくなる可能性が大きい
・将来、景気の上昇による住宅ローンの金利が上昇した場合更に負担が大きくなる
・万が一住宅ローンの以外に月々支払うべき出費が発生した場合に対応が困難
・余裕が無いので貯蓄が出来ない
※原因は他にもあると思いますが、一応最低限生活していく上で大きく影響する事柄を列記いたしました。
第二章 物件を探す。ここではどうやって、物件を探すかをご説明いたします。まず、最初にあなたが不動産を購入するこころあたり希望する条件をあげていきます。
・物件の購入金額
・自己資金の額
・住宅ローンの支払い金額
・交通機関からの時間
・4ＬＤＫ以上間取りがある
・外観は、洋風か和洋折衷なるべくお洒落なもの
・２階にもトイレがついている
・一戸建てである
・前面道路が６Ｍ以上ある
・車庫付きである
・収納スペースが多い
・買い物が近い
・学校が近い
・小児科・内科など病院が近い
・お庭が付いている。
・ベランダが広い
・近隣に騒音・悪臭などの発生源となる施設が無い。
・南向きである＝日当たりが良い。
・土地が３０坪以上付いている
・上記のように希望を言えばもっとある方もいらっしゃると思いますが、一応今回は上記の希望があったとします。
そして、上記希望条件を本当にご自分が必要と思うものから順番に並べ替えていきます。
（並び替えるとき、１番目は必ず、第一章で決定した物件価格を１番目に記載してください。）
1.価格３５００万円 （自己資金、住宅ローン合計額諸経費込み）
2.4ＬＤＫ以上間取りがある
3.一戸建てである
4.車庫付きである
5.収納スペースが多い
6.南向きである＝日当たりが良い
7.小児科・内科など病院が近い
8.交通機関からの時間
9.近隣に騒音・悪臭などの発生源となる施設が無い
10.2階にもトイレがついている
11.土地が30坪以上ついている
12.ベランダが広い
13.学校が近い
14.買い物が近い
15.お庭が付いている
16.前面道路が6Ｍ 以上ある
次に上記中から、この条件が絶対無いと、不動産は購入しないだろうなと思う項目をおさえます。
（本例では、下記9番をその分岐点とします）
1.価格３５００万円 （自己資金、住宅ローン合計額諸経費込み)
2.4ＬＤＫ以上間取りがある
3.一戸建てである
4.車庫付きである
5.収納スペースが多い
6.南向きである＝日当たりが良い
7.小児科・内科など病院が近い
8.交通機関からの時間
9.近隣に騒音・悪臭などの発生源となる施設が無い
10.2階にもトイレがついている
11.土地が30坪以上ついている
12.ベランダが広い
13.学校が近い
14.買い物が近い
15.お庭が付いている
16.前面道路が6Ｍ 以上ある
以上、緑で塗られたところがあなたが本当にほしい住宅の条件です。
これをもとに物件を探されるとあれこれ迷ってしまわずに、決断力が薄れず、本当に買うべき物件を逃さず、買う事が出来るはずです。
第三章. 購入物件の決定ここでは、契約前の物件の詳細及び契約内容についてご説明いたします。
通常では、不動産業者に物件を見せてもらいご自分が気に入った物件があれば、不動産購入申込書（買付証明書ともいう） お客様のその物件を購入しようとする条件（価格等を相談）を提示してその用紙を基に売主さんと交渉し、価格・条件面でお互いの意見が合えば契約となるのですが、・・・・・
その前に、購入物件が将来も含めてどのような物件なのか知っておきたいと思いませんか。
（物件の構造・仕様の問題）
どういうことかというと、見た目では判断できる部分は、皆様の判断で将来的にもあまり大きな問題とならないと思いますが見た目では、判断できない部分、まず、新築住宅を購入する場合：予期しない雨漏り・配管・設備等の故障・保証に関する説明は受けているか。
・中古住宅の場合は、隠れた瑕疵（シロアリ・雨漏り・構造上主要な部分の木部の腐食）は現在あるのかまた、もし発見した場合の処置はどうするのか。
このへんを必ず詳しく説明を受けといてください。また契約時には、書面でもらっておきましょう！
（物件の権利関係の問題）
購入の物件の登記簿謄本に購入金額より大きい担保がついていないか。
例えば、不動産業者が売主の３,５００万円で買う物件に６，０００万円の債務があるとしたら、その売主はあなたとの契約を、完全履行する為には別に２,５００万円用意しあなたの買おうとしている物件の債務（担保）を抹消する責務を負います。
それが出来ない時
1.通常であれば倍返しであなたは契約時に渡した手付金と同額の違約金をもらえます。（手付金300万円支払っていれば、600万円になって帰ってきます。（注）契約条項に別段定めが無い場合）
2.最悪な場合、支払った手付金の返還すら受けられず、不動産業者はトンズラし、不動産詐欺事件のあなたは被害者となります。
※他にも、権利関係でのトラブルは予測できますが、本当に長くなるのでこれだけにします。
おかしいなと、思ったら当社にお電話・Ｅ-mail ください。
・最後にこの章のまとめとして、購入の意思表示をする前に、ご依頼の不動産会社から、十分説明を受けましょう。
第四章. 重要事項説明書の説明 （一般的に説明を行う場所：不動産会社の事務所）
重要事項説明書の説明？？？なんかすごく難しそうな感じが致しますね。
皆さんの中には『説明されても、解らないのでは・・・』などと思っている方がいると思いますが、実際は、難しいのではなく、理解しずらいと表現した方が正解となります。
内容は、その説明をする物件によって宅地建物取引業法で定められていますので、どの業者も似たりよったりだと思いますが、表現が何故だか理解しずらいと、当の私も思っております。
どうしたらより理解出来るか。それは、実際に説明を受ける日が決まれば事前に説明される用紙の複写をもらい。自分で読んでみるそして、分からない事があればそれにチェックをいれ、当日に臨み、当日重要事項説明書の説明を受ける宅地建物取引主任者より解りやすく説明してもらう。
これで、あなたはより理解できると思います。
第五章. 売買契約の締結 （次の章まで１週間以内）（一般的に契約を行う場所：不動産会社の事務所）
売買契約、これも重要事項と同様で理解しづらく作成されていますので、これも前章の要領で事前に複写をもらっておきましょう。
・その他の注意点としては、手付金の支払金額、売主が不動産業者の場合、
新築未完成物件の場合：
売買価格の5％でかつ1000万円以内、新築完成物件及び中古物件の場合：売買価格の10％以内かつ1000万円以内と宅地建物取引業法で決められ、上記金額を超える場合不動産業者は保全処置を講じなければなりません。
また、売主が不動産業者で無い場合でも手付金が20％を超える場合などはならかの保全をされた方が賢明でしょう！
この他には、多額の中間金の支払れる場合にも、所有権の仮登記をするか、売主が不動産会社の場合には、所有権移転をしてもらえるか相談するのも、一つの保全策です。
・契約書に記載された日付等についての注意点・・・・一般的な日付の記載例として、契約日・手付金支払日・中間金支払日・住宅ローンなどの特約条項有効期限・決済日などが有りますがいずれも、必ず遵守すべき日付なので、特に住宅ローンなどの提出書類の遅延には注意しましょう。
・特約条項等の注意点・・・・不動産の契約書の場合、万が一、裁判となった場合には一番効力があるのは作成したその契約書の文面なんです。ですから、特約条項を記載されている事というのは、契約書に印刷された条項を変更するか、契約書に無い決め事をつくるかのどちらかに絞られます。ということは特約条項を記載＝契約書の文面ということになりますので契約書に印鑑を押す前に、意味の分からない事がある場合は必ず納得するまで説明を受けましょう。
（※但し、例外としては、不動産業者が売主の場合、買い手（不動産業者以外の者）に不利な契約内容及び特約条項を記載した場合、
その不利な内容は無効となります。）
第六章. 住宅ローンの申込み（ローン審査の期間約２ー３週間／申込みの金融機関の保証会社により誤差が生じます。）
（申込みを行う場所：申込みの金融機関）
ここでの注意点は、銀行・及び不動産業者が○月○○日までにこれこれの書類を用意してくださいね言われれば必ず、不足書類が無いようにその期限までに用意する。ここでの注意点はこれのみです。
必要書類
（サラリーマン・給料所得者）
用意するもの
どこで手に入るの
その他
源泉徴収表
勤務会社（総務など）
住民税決定証明書
あなたのお住まいの市役所・区役所・出張所
印鑑証明書（取得後３ヶ月以内のもの）
あなたのお住まいの市役所・区役所・出張所
新たに作成される場合、公的機関発行の
写真入りの身分証明書・登録する印鑑必要
在職証明
勤務会社（総務など）
居住者全員の住民票
あなたのお住まいの市役所・区役所・出張所
（個人事業者の場合）
用意するもの
どこで手に入るの
納税証明・その1とその2
居住地を管轄する税務署
確定申告書控え（過去3年分）
ご自分で所持されているか、依頼の税理士等
印鑑証明書（取得後３ヶ月以内のもの）
あなたのお住まいの市役所・区役所・出張所
居住者全員の住民票
あなたのお住まいの市役所・区役所・出張所
・申し込み書類の不備が無ければ申込みより２〜３週間後に、申込者本人に融資の承認可否が連絡されます。
第七章. 金銭消費貸借契約 （契約を行う場所：金融機関）
・上記のように漢字が列記され、大変ややこしそうな契約に思えますが、一言で言うと銀行とのお金の貸し借りを証する契約です。
・不動産の購入に限らず、いろんなお金の貸し借りに利用されるため、家を買わなくてもご存知の方はおられると思いますので説明はこれで終わりにします。
金融機関によっては、後章の残金決済の当日に契約書を交わす金融機関も有りますので、詳しくは各金融機関住宅ローン窓口にてご確認ください。
必要書類
取得後３ヶ月以内の印鑑証明書
第八章. 残金決済と引渡し （決済を行う場所：金融機関)
1.ここでは、売主の対して、残代金の支払とそれと引き換えに購入物件の引渡しを受けます。
・戸建やマンションのように目的物件に建物がある場合には、代金と引き換えに鍵をもらいます。
2.売主は、買主に対して権利書となる売り渡し証書を作成し、買主は、所有権移転登記と抵当権設定登記（ローンを借りる場合）をします。
（当日は、なるべくおおきなお金は持ち歩くと盗難等の危険性があるため、、必要な現金 は当日までにその決済のある金融機関に振り込んでおきましょう。そうすることにより、安全で時間も短縮されます。
必要書類
必要なもの
住民票
実印
印鑑証明書（念のため）
認印
住宅ローン申込み銀行の通帳と届出印
※以上が、不動産の購入の一般的な流れです。
