個人が土地・建物などを売った場合、その譲渡益に対して他の所得と分離して所得税と住民税とが課税されます。
譲渡所得とは
譲渡所得とは簡単にいえば資産の譲渡による所得のことですが、この譲渡とは、通常の売買のほか交換、収用、競売、現物出資、代物弁済などの有償譲渡、法人に対する贈与などの無償譲渡も含まれます。
なお、譲渡所得は、毎年必ず発生する所得ではなく臨時的に発生する所得であるため、その人の他の所得と切り離して課税される申告分離課税という特別な課税の方式がとられています。
（土地・建物などの販売用のたな卸資産、山林（立木）を譲渡した場合を除きます。）
譲渡所得金額の計算
譲渡所得金額は、譲渡収入から譲渡資産の取得費および譲渡費用を控除して計算します。
計算式
収入金額−必要経費＝譲渡所得の金額
譲渡所得の金額−譲渡所得の特別控除
（注１） 取得費とは
取得費とは、譲渡した土地・建物等の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額をいいます。
しかし、建物のように使用したり、期間が経過することによって価値の減少する資産である場合はその償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
なお、取得費が不明の場合は、収入金額の５％を取得費とします。
（注２） 譲渡費用とは
譲渡費用とは、資産を譲渡するために直接支出した費用で、例えば次に掲げる費用をいいます。
（1）仲介手数料
（2）登記に要する費用 （登録免許税、印紙税等）
（3）測量費用、立退料
（4）建物の取壊費用 など
長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
譲渡所得は、売却した土地・建物などの所有期間によって、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられ、それぞれ税額の計算方法が異なっています。
この長期と短期の区分は、土地や借地権・建物の場合は、売却した資産が、
○譲渡した年の１月１日における所有期間が５年以下のとき
→短期譲渡所得(平成15年中の譲渡は平成10年1月1日以後取得分)
○譲渡した年の１月１日における所有期間が５年超のとき
→長期譲渡所得(平成15年中の譲渡は平成9年12月31日以前取得分)
となります。
■ 所有期間の判定
譲渡した資産が長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかによって、税負担が大きくちがってきますので、所有期間の判定は重要な問題となります。判定の基礎となる「取得の日」や「譲渡の日」は、それぞれ次のように取り扱われています。
（１） 取得の日（他から購入した資産の場合）
<1>原則…その資産の引渡しを受けた日
<2>特例…納税者が売買契約締結の日をその資産の取得の日として確定申告をした場合には、その申告は認められます。
（注）新築マンションの購入のように契約日に建物が存在していなかった場合には、<2>の特例は認められず<1>の原則のみになります。
（２） 譲渡の日
<1>原則…その資産を相手方に引渡した日
<2>特例…納税者が譲渡契約締結の日をその資産の譲渡の日として確定申告をした場合には、その申告は認められます。
長期譲渡所得の税額計算
土地建物等を譲渡した場合は、原則として他の所得と区分して「分離課税」の方法で課税されることになっています。
譲渡した年の１月１日現在で所有期間５年を超える土地建物の譲渡による所得は、分離長期譲渡所得ということになります。
この分離長期譲渡所得の税額は次の計算式によって求めた課税長期譲渡所得の金額に一定の税率を乗じて所得税および住民税を計算します。
| 収入金額 |
− |
取得費 ＋ 譲渡費用 |
− |
特別控除額 |
＝ |
課税長期譲渡所得金額 A |
| |
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（注１）通常の場合１００万円
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長期譲渡所得の税額
（平成１１年１月１日から平成１５年１２月３１日までの間に譲渡した場合）
短期譲渡所得の税額計算
譲渡した年の１月１日現在で所有期間５年以下の土地建物の譲渡による所得、すなわち分離短期譲渡所得に対する所得税および住民税は次のように計算します。
※100万円の特別控除の適用はありません。
短期譲渡所得の税額
| （1）所得税 |
（1） Ｂ×40％ ＝税額
（2） ｛（Ｂ−50万円※＋課税総所得金額）×総合課税の所得税率
−（課税総所得金額×総合課税の所得税率）｝×110％ ＝税額
（3） （1）と（2）のうちいずれか多い金額
|
| （2）住民税 |
（1） Ｂ×12％ ＝税額
（2） ｛（Ｂ−50万円※＋課税総所得金額）×総合課税の住民税率
−（課税総所得金額×総合課税の住民税率）｝×110％ ＝税額
（3） （1）と（2）のうちいずれか多い金額
|
※ただし、その年中に総合課税とされる資産の譲渡があり、その所得計算上控除している場合は、（50万円−その控除額）を差し引くことになります。
申告と納税
譲渡所得は、原則として譲渡所得の基因となる資産の引渡しがあった日の属する年分の所得として扱われます。
したがって、その譲渡資産の引渡しのあった日の属する年の翌年の２月１６日から３月１５日までに申告して納税することになっています。なお、土地・建物等を譲渡し、所有権の移転登記をすると、税務署から分離課税用の申告書と「譲渡所得の内訳書」が送られてきますので、これらに必要事項を記載の上、一定の書類を添附して、申告、納税するわけです。
譲渡所得の特例
譲渡所得には、譲渡益から一定の金額が控除される特別控除と、買い換えた場合に課税が繰り延べられる買換えの特例があります。
特別控除は一定の手続きをすれば、譲渡益から1,500万円〜5,000万円が控除されます。所有期間の長短は問いませんが、買換えの特例の適用を受けたものについては特別控除の適用はありません。なお長期譲渡の場合には、特別控除を受けた資産には、長期譲渡所得の100万円の控除の適用はありません。
２以上の特別控除の適用がある場合には、次の図表の<1>〜<3>の順に、また同じ年に特別控除の適用がある資産を２以上譲渡した場合は、まず短期のものから控除しますが、控除額の上限は年間5,000万円です。
特殊な場合の特別控除一覧
長期譲渡所得の計算例
(1) 一般の長期譲渡所得に対する所得税額の計算
平成14年12月に土地を譲渡しました。譲渡価額は9,000万円、支払った仲介手数料は250万円です。
この土地は亡父が昭和30年に取得していましたが、平成5年11月に私が相続したものです。
【計算】
（2） 一般の短期譲渡所得に対する所得税額の計算
Hさんは平成14年6月に土地を売り、課税短期譲渡所得金額が900万円出ました。なお、Hさんの平成14年における所得の状況などは次のとおりです。
（１） 課税短期譲渡所得金額 900万円
（２） 事業所得金額 500万円 所得控除額 150万円
（３） 土地建物等以外の資産（取得後5年以内）の譲渡益（特別控除前） 300万円
【計算】
（注）同様にして、（課税総所得金額を同額と仮定して）、住民税額（譲渡年の翌年に課税）を計算すると１２５．４万円となります。
取得費に関するQ&A
先祖伝来の土地を譲渡しましたが、譲渡所得計算上の「取得費」はどうすればいいのですか。
土地の譲渡による収入金額の５％相当額をその取得費とすることになります。これは、譲渡所得の計算上認められている「概算取得費控除」というもので、通常の場合の取得費の額が譲渡資産の譲渡による収入金額の５％相当額よりも少ない場合、又はその取得費が不明の場合に「譲渡収入金額の５％相当額」を取得費とする制度です。
10年前に取得した建物とその敷地を売却しようと思いますが譲渡所得の計算上、建物の取得費はどう計算するのですか。
建物など時の経過によって減価する資産の取得費は、その資産の取得価額、設備費、改良費の合計額から次の「償却費相当額」を差し引いた金額となります。
